| Vivienda y Pandemia
Pasó un calendario desde que llegó el COVID. Cómo está el sector, hacia dónde va el Real Estate, que falta y que piden los emprendedores. Hay esperanzas en que lo constructivo retome la senda de expansión. Se mantiene la apuesta por salir de las grandes urbes, sobre todo por las familias jóvenes que impulsan las obras de viviendas a estrenar La falta de posibilidades para dolarizar los ahorros, en medio de una segunda ola de la pandemia provocan una reactivación de lanzamientos en el mercado del Real Estate nacional. En los últimos 45 días se lanzaron más de 15 proyectos entre la Capital y el Gran Buenos Aires (GBA). Un dato no menor, que totalizan 250 millones de dólares, los cuales se verán potenciados por la ley de sinceramiento fiscal que lanzó el Gobierno nacional en el mes de marzo. De esta manera, el dólar ladrillo vuelve a ser protagonista en el sector. Aun en situaciones de cautela, vuelven a escena los desarrollos financiados en pesos que son elegidos por los inversores, a la vez, que el blanqueo de capitales genera expectativas positivas. Por otro lado, hay cierta confianza en el segmento, por los sistemas constructivos húmedos y secos que privilegian decenas de familias que optaron por alejarse de las grandes urbes, temiendo un nuevo confinamiento para vivir cerca de áreas despejadas y el verde, sabiéndose que el contacto con el aire libre es una de las mejores posibilidades para prevenir del virus que azota al planeta desde fines de 2019. La obra privada en la Argentina continúa a la espera de su ansiada recuperación. Si bien el sector se transformó en un canalizador de pesos durante los últimos seis meses, los desarrolladores apuestan a consolidar esta tendencia con la vuelta del dólar ladrillo y así atraer a los inversores del sector financiero y los beneficiados por el nuevo blanqueo. En la Capital y GBA, como en el interior, los proyectos de pozo dominan la escena, por el lado de las propiedades horizontales donde quienes ingresan en las operaciones de compra lo suelen hacer con algo de capital en dólares, y pagan cuotas en pesos, “dolarizando” así su inversión mensual.
Pero los emprendedores se enfrentan a varias disyuntivas, de hecho ante cada crisis, deben agudizar el ingenio para fondear sus obras. En este contexto, Alberto Fernández Prieto, presidente de Fernández Prieto & Asociados, se refirió sobre el momento: “Estamos transitando una situación de inestabilidad constante en donde conviven la reactivación de la actividad y de la demanda con mesetas parciales que no terminan de consolidar una foto concreta de cuál es el presente y futuro del mercado. Lo que sí es una certeza es que, en una economía sin opciones de inversión en pesos, los desarrollos inmobiliarios son más atractivos que las alternativas financieras”. Otra situación que se advierte, es que los desarrolladores con el dólar ladrillo apuntan a los usuarios finales, ya no tanto al inversor que podía obtener una buena rentabilidad al poner la unidad en locación, porque además del problema de la escasa renta (hoy estimada en menos de 2% anual), desde la Ley de Alquileres N° 27.551, sancionada en 2020, la situación se complicó porque esta normativa no alienta a quienes poseen propiedades para alquilar (argumentan en el sector del Real Estate), y muchos propietarios no apuestan por este mercado. Esta situación hizo que las opciones de pozo sean más seductoras pero para quienes desean tener su techo propio para habitarlo. Daniel Mintzer, director de G&D Developers, sostuvo, que, “los precios han bajado entre un 30 y un 35 % respecto al mismo trimestre de 2020. Si bien en este plazo de un año los costos que bajaron mucho en dólares han subido en parte debido a la inflación y el dólar quieto, aún da sentido invertir, comercializar y construir en estos valores y más pensando en una dolarización de las unidades a futuros”. |
| Qué se espera del blanqueo
En la actualidad, la Argentina es mucho más competitiva que cualquier otro país de la región y existe una falta de oferta de propiedades tanto para alquiler como para venta del segmento medio y premium. Al respecto, Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, indicó, que, “el anuncio está bien diseñado ya que se trata de un blanqueo productivo. Es decir que de alguna forma obliga a canalizar los fondos exteriorizados en la reactivación de un sector clave con tanta tracción como es la construcción. Además beneficia a todas las partes involucradas ya que las personas pueden blanquear fondos que tenían de manera informal, el gobierno recauda y a su vez se reactiva una industria que es generadora de empleo, inversiones y dinamiza toda una cadena de valor productiva”. Coincide Mintzer: “La ley es muy buena, y el blanqueo tiene un costo accesible de tan solo 5%. Era imprescindible una ley que permitiera que la plata negra entrara al circuito productivo de algún modo. Nosotros tuvimos una muy buena experiencia con los Cedines y esperemos que se repita ahora. Claramente los plazos son muy cortos por lo que solo se podrán adecuar a proyectos en marcha (lo que es bueno) pero no da el tiempo para sumar proyectos”. Con otra mirada, Pablo Migliorisi cree que “no solo pasa por una ley sino por reglas claras y previsibilidad. Toda intervención en el mercado abre un interrogante en los inversores, principalmente en los pequeños, que quizás ponen todos sus ahorros para comprar un inmueble y obtener una renta. Claro está que debe haber un equilibrio para que no existan abusos ni exista desinversión”. |
| Quien financia en pesos
En un contexto actual donde no es posible el acceso masivo a líneas de créditos para la vivienda, los desarrolladores apuestan por la elaboración de herramientas propias de financiación. Dentro de esa metodología, Spazios, quien lleva vendido en los últimos 20 años más de 2300 unidades financiadas en 360 cuotas en pesos en la provincia de Buenos Aires y que ahora está desembarcando en la Ciudad de Buenos Aires en pleno proceso de expansión y crecimiento. “En 2021 vamos a lanzar entre 10 y 12 proyectos nuevos por la gran demanda que existe en la actualidad” destaca Tapiola. Por otra parte, Grupo Portland, está lanzando su unidad Portland Concreto una metodología innovadora para el mercado local que permitirá acceder a la compra de propiedades en pesos y en cuotas con planes que van desde los 10 a los 24 años. “Nuestro objetivo es que el público pueda acceder a su vivienda por el mismo valor de un alquiler”, comentó Mariano Gubitosi, gerente comercial de la empresa. En muchos casos se ingresa con algo de dólares, se pagan cuotas en pesos que se ajustan por el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). Solange Esseiva, propietaria de H-54, precisó, que, “en el mercado hay desarrolladores de acuerdo a su escala y posibilidades de emprender una construcción. Están los que se conforman con una esquina de 500 m2 porque quieren levantar monoambientes y otros que pretenden terrenos de más de 2500 m2, en los cuales incorporan espacios verdes y amenities en sus proyectos”. La inversión que demanda un proyecto en el presente, sobre todo si es por sistema de canje inmobiliario (donde un propietario del lote se asocia con el desarrollador) es posible encontrarlo en lotes de hasta 1 millón de dólares. Es decir, para terrenos que tengan una capacidad edificable de entre 1.000 y 2.000 m2. Aunque, pueden realizarse en fracciones con mayor capacidad constructiva. |
| Avanza la construcción
Lo que más se sigue sosteniendo por estos días es la edificación de viviendas en barrios privados, semiabiertos o trazados de quintas, donde familias jóvenes que ya disponían de lotes o los adquirieron en los últimos 9 meses, volcaron sus ahorros para edificar. “Allí optan por ambos sistemas constructivos, como el húmedo (tradicional) o en seco, invirtiendo en promedio 65.000 dólares sólo en la edificación. Pero lote más casa, por 135.000 dólares es algo habitual de conseguir en Pilar, La Plata, Escobar o Luján. Las familias jóvenes no quieren volver a vivir un confinamiento, y comprando el lote, para luego edificar, es una tendencia que se afianzó desde julio a la fecha”, explicó Patricio Lanusse de Eidico. Algo similar ocurre en el interior, donde muchos eligen salir del centro de Rosario, Córdoba, Mendoza o Salta. Allí, todavía se comercializan casas, unidades en obras y lotes en pesos, pudiendo acceder muchas familias jóvenes que reciben una ayuda de padres o que disponen de ahorros. Sólo en Córdoba capital y cercanías, se estima que hay más de 700 viviendas en acción, motorizando la economía y el rubro. Igual hay reclamos, por un lado que el blanqueo sea transparente, y que se quite presión impositiva y de los gremios, que en muchas ocasiones complican la inversión privada para avanzar mejor en la edificación de viviendas. También surgieron problemas de desabastecimiento de materiales, faltan accesorios para terminaciones por problemas con la importación y los costos en dólares. Aunque hay empresas que sufren bajas por el COVID y dificultan la producción y distribución normal de pisos, adhesivos, pinturas y otros elementos claves para levantar una propiedad. FUENTE: Grupo Construya |