La flamante normativa introduce varios cambios claves en los contratos de locación. Lo fija el nuevo Código Civil y Comercial.El inquilino no deberá pagar más de un mes por adelantado a la hora de concretar el alquiler de una vivienda, así como tampoco podrán exigirle una garantía de depósito mayor a un mes por cada año de contrato pactado. A su vez, los cambios en los plazos mínimos y máximos de contrato generan cierta incertidumbre en los propietarios en cuanto a la recuperación de la inversión, teniendo en cuenta el fuerte proceso inflacionario.
Esta es una de las principales modificaciones que introduce en materia de locaciones el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, el cual deroga la ley 23.091 de Locaciones Urbanas que regía desde 1984.
Según explicó el abogado y corredor inmobiliario Esteban Daraio, el flamante texto define que “hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio de un precio en dinero”. Estas son sus principales características:
Mantiene la exigencia de realizarlo por escrito, como también sus prórrogas y modificaciones.No se extingue por muerte y subsiste aunque la cosa locada sea vendida, salvo pacto expreso en contrario. El nuevo régimen presenta la figura del continuador ante el fallecimiento o abandono del locatario, en las condiciones pactadas y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento. El derecho del continuador prevalece sobre el heredero del locatario.El artículo 1.193 determina que si el locador es una persona jurídica de derecho público, (Estado Nacional, Provincial o Municipal) el contrato se rige en lo pertinente por las normas administrativas y en subsidio, por las del nuevo Código. La doctrina incluye como tal, a los Colegios Profesionales y a los Institutos de Previsión Social para Profesionales, siempre que revistan dicho carácter por ley.La nueva normativa consagra la nulidad de toda cláusula que impida el ingreso o excluya del inmueble alquilado a una persona incapaz o con capacidades restringidas que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble. En este caso la nulidad recae solo sobre la cláusula de exclusión, manteniéndose incólumes el resto de los efectos contractuales.La reforma prevé que si el destino es locación habitacional no puede pedirse al locatario el pago anticipado mayor a un mes de alquiler; depósito en garantía mayor a un mes de alquiler por cada año de contrato pactado; ni valor llave.Se modifican los plazos máximos y mínimos para las locaciones. Con relación a los plazos máximos, fija veinte años para destino habitacional y cincuenta para el resto. Se unifica en dos años el plazo mínimo, ya sea para vivienda familiar, como para el resto de los destinos, incluido el comercial, salvo las excepciones del artículo 1199 (embajadas, vivienda con fines turísticos, exposiciones en predios feriales, etc). Estas normas han generado cierta polémica. En cuanto a los plazos máximos, dada la prohibición de indexación, la incertidumbre que podría generar un marco inflacionario, las oscilaciones de una renta en pesos pero proyectada en dólares, etc. Con relación al plazo mínimo de dos años para locaciones comerciales por una parte, en lo que se refiere a la ecuación costo de inversión/recupero, plazos para la generación de clientela, mejoras que quedarían para el locador o que podría retirarlas el locatario.