El gobierno de la provincia promulgó un decreto contra la publicidad engañosa en la venta de lotes para barrios abiertos y cerrados, que apunta a garantizar una publicidad veraz y clara, y evitar problemas entre los futuros compradores y las empresas comercializadoras. El gobierno de la provincia promulgó un decreto contra la publicidad engañosa en la venta de lotes para barrios abiertos y cerrados, que apunta a garantizar una publicidad veraz y clara, y evitar problemas entre los futuros compradores y las empresas comercializadoras. El decreto (Nº 4109/16) establece que “toda publicidad referida a la venta de lotes en cualquiera de sus modalidades, venta de lotes ya existentes o que lo serán a futuro, integrando fideicomisos y/o cualquier figura jurídica que, en última instancia, culmine con el otorgamiento de una porción de terreno a los adquirentes, debe ser veraz, clara y suficiente para evitar incurrir en error al eventual adquirente”. Además, la publicidad deberá consignar, de manera que no admita dudas, el objeto de la venta, detallando sus características en cuanto a posibilidades de uso o constructivas y restricciones al dominio, al igual que constancia de la inscripción definitiva del plano de mensura en el Servicio de Catastro e Información Territorial (SCIT). ”En los últimos años se observó la proliferación de proyectos urbanísticos denominados loteos,
tanto abiertos como privados en diferentes localidades ubicadas en las cercanías de grandes ciudades. Se ha comprobado que en buena parte de los casos la emprendedora lanza la comercialización de lotes sin que estos existan, es decir, que no tengan un plano de mensura registrado en el SCIT”, explicó el administrador provincial del ente, Norberto
Frickx. “Catastro no registra el plano sin que el mismo no sea previamente intervenido por la autoridad municipal o comunal; sin que tenga el informe positivo hidráulico y también del Ministerio de Medio Ambiente. No se puede lotear en cualquier lugar, ni como se quiera hacerlo”, precisó Frickx.
“La normativa urbanística y los impactos ambientales e hidráulicos deben evaluarse anteriormente a la aprobación de un emprendimiento en un determinado lugar”, sentenció el funcionario.
SOBRE LA PUBLICIDAD ENGAÑOSA
Ante esta situación, el decreto indica que “la publicidad deberá destacar las obras de infraestructura con las que cuenta o contará el emprendimiento, su estado de ejecución y la garantía otorgada por el emprendedor para avalar su cumplimiento, informando en forma expresa si es de naturaleza hipotecaria o similar que brinde idéntica seguridad en cuanto a su ejecución en tiempo y forma. El incumplimiento de estos requisitos se considerará violatorio de la Ley de Defensa del Consumidor y motivará la aplicación de las sanciones previstas en dicha normativa nacional a quien resultare responsable del legal accionar”.
Teniendo en cuenta que la Ley Nacional de Catastro N° 26.209 en sus artículos 12 y 13 establece la obligatoriedad de transcribir en la escritura el texto del certificado catastral, bajo apercibimiento de no tener la inscripción por definitiva, en toda publicidad deberá consignarse que la escritura pública solamente podrá otorgarse cuando el SCIT otorgue el certificado mencionado en legal forma.
Finalmente, el decreto 4109/16 establece condicionamientos en defensa de aquel que necesita y quiere acceder a la propiedad de la tierra a través del control de la publicidad que realizan las empresas comercializadoras.
ANTECEDENTES Y ACLARACIONES
El proyecto fue elaborado técnicamente por la Comisión Interministerial de Ordenamiento Territorial (CIOT) de la cual participan distintos entes gubernamentales relacionados a la temática territorial. En ese organismo se evaluó que muchas veces lo que se denomina una “inversión” en un proyecto urbanístico, no es más que un negocio financiero: se dibujan lotes, se hacen “preventas” y con el producido luego se hace frente a las exigencias municipales y provinciales sobre servicios. En ocasiones
esa “preventa” no es más que la incorporación del interesado a un “fideicomiso”, es decir que aquella persona que cree estar comprando un lote, en los papeles que firma no es más que la aceptación a convertirse en “urbanizador”, junto a todos los demás interesados y que terminado el proceso le será adjudicado el “lote” que él creía estar comprando. Ser fiduciario es asumir toda la responsabilidad que la ley carga sobre él, descargando de la emprendedora el peso de dicha responsabilidad.
Y las obras que exige la reglamentación suelen ser muy costosas y hasta a veces imposibles de cumplir,
como cuando aparecen
problemas hidráulicos que no se pueden solucionar dada la ubicación geográfica del emprendimiento y, en otras, la falta de previsión de la real inversión a realizar. Y luego aparecen las necesidades de escriturar el lote, y con ella la presión de las empresas comercializadoras hacia el Estado para que inscriba los planos de cualquier manera.